Цена вопроса: мнения экспертов о кадастровой оценке

— Можно ли назвать удачными итоги кадастровой оценки земель?
 

— Идея перехода на кадастровую стоимость понятна — пополнение бюджета. Но ее реализация, с моей точки зрения, не выдерживает никакой критики. Свидетельство тому — количество судебных процессов. После ужесточения правил пересмотра оспорить кадастровую стоимость становится все сложнее, но видно, что в большинстве случаев землепользователь прав.
 

— Как государство выбирает оценщиков?
 

— Раньше оценкой занимались БТИ и ФКЦ "Земля". Сейчас каждый регион выбирает исполнителя на публичном конкурсе. Выиграть может кто угодно, главный критерий — цена. Но нужно ориентироваться на квалификацию оценщика, а не только на низкую стоимость его услуг. В связи с этим качество оценки и земельных участков, и объектов капитального строительства, мягко говоря, неудовлетворительное.
 

— Можно ли изменить ситуацию?
 

— Это комплексная проблема, но начинать надо с заказчика оценки. Во-первых, она проводится на основе сведений, имеющихся в госреестре, а их недостаточно — там нет всех необходимых подробных характеристик. Надо вносить в реестр больше информации об объектах, это краеугольный камень. Во-вторых, нужна публичная проверка результатов оценки, потому что сейчас заказывавшие ее чиновники зачастую смотрят только на итоговый результат. В-третьих, регионам надо уменьшать лоты. Сейчас оценщик получает мало данных, мало времени и огромное число участков вплоть до целого субъекта РФ, поэтому физически не может сделать работу качественно. Кроме того, методические рекомендации безнадежно устарели и не соответствуют закону об оценочной деятельности. Я знаю, что на площадке Минэкономики создана рабочая группа, которая занимается разработкой новых методических рекомендаций, но когда они будут — неизвестно.
 

— Поправки, принятые в июле, помогут?
 

— Продекларировано, что до утверждения результатов госоценки проект отчета оценщика выкладывается в интернет, и в течение 20 дней у всех заинтересованных лиц есть возможность дать свои замечания. Если эта норма будет работать всерьез — хорошо. Но если это будет лишь формальная стадия, ничего не изменится. Положительный момент и в том, что в составе комиссий при Росреестре число чиновников не может быть больше половины. Раньше из четырех человек было трое госслужащих, которые кровно заинтересованы не снижать стоимость.
 

— В чем отличия рыночной оценки земли от кадастровой?
 

— Рыночная — это индивидуальная оценка, учитывающая специфические особенности каждого объекта. Кадастровая же носит массовый характер и по идее должна отражать среднюю температуру по больнице. Но зачастую у заказчика кадастровой оценки преобладают интересы повышения налоговой базы. Это объяснимо, но в Земельном кодексе четко сказано: кадастровая стоимость, по сути, рыночная и приравнивается к ней.
 

— Суды объективно подходят к рассмотрению исков?
 

— Сначала суды почти на 100% поддерживали требования землепользователей, причем зачастую рассматривали дела только по формальным основаниям. Последняя тенденция такова, что суды стали менять практику в сторону рассмотрения дела по существу — теперь недостаточно просто принести отчет о рыночной стоимости, нужно доказывать достоверность ее определения. Суды стали склоняться к проведению отдельной судебной экспертизы. Хотя, например, в Москве судебные споры о кадастровой стоимости отличались особым консерватизмом. Это здесь сформировалась практика отказывать в исках арендаторам, потому что те якобы незаинтересованные лица. Такой ситуация была, пока ВАС не признал право арендаторов судиться. После внесения поправок в закон иски по кадастровой стоимости будут рассматривать суды общей юрисдикции. Практика там еще не наработана, но само изменение подведомственности споров я не могу оценить как позитивный момент.

Гузалия Островская, партнер юридической компании "РУ Лекс"

Кадастровая стоимость как одна из характеристик объекта недвижимости появилась в 1999 году и была лишь строчкой в кадастровом паспорте, пока ее не возвели в статус основы для расчета обязательных платежей. Столь высокий статус был дан не зря, ведь кадастровая стоимость — родная сестра рыночной, только рожденная методом массовой оценки. По задумке законодателя применение кадастровой стоимости должно наполнить местные бюджеты, ведь справедливо, когда налог и аренда определяются с учетом реальной стоимости объекта. А чтобы сгладить несовершенство метода массовой оценки и исправить погрешности усреднения, была предусмотрена возможность привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной.
 

Все бы хорошо, пока после оценки кадастровой стоимости на 2013 год не стало понятно, что разница с рыночной настолько значительна, что процедура оспаривания кадастровой стоимости превратилась в битву бюджетов — частного и публичного. Полем битвы стали судебные залы и кабинеты специально созданных при Росреестре комиссий. Если суды хотя бы поначалу занимали позицию заявителя, то комиссия в Москве сразу показала, что ей важнее интересы бюджета. Вплоть до мая 2013 года подавляющее большинство заявлений землевладельцев отклонялось. Только изменение порядка работы комиссии позволило искоренить саботаж, и связано с этим или нет, но к середине 2013 года в Москве появились долгожданные положительные решения.
 

Но недолго радовались землепользователи — актуализация кадастровой стоимости 2014 года свела на нет все усилия и вновь наполнила коридоры судов и приемных комиссий страждущими добиться справедливости. И снова разгорелась битва публичного и частного интереса, в которой основные потери несет арендатор — самое многочисленное и самое слабое звено в "пищевой цепочке" землепользования. Арендатор, зависящий от волеизъявления властей предоставить участок в аренду, обязанный мириться с регулируемой арендной платой и, как оказалось, имеющий в Москве наименьшие шансы оспорить кадастровую стоимость.
 

Если московская комиссия отклоняет заявления, придираясь к рыночному отчету и давая на него замечания, то практика рассмотрения судами исков арендаторов уже перестает быть интригующей. Рожденные в недрах московского арбитража мнение об отсутствии у арендатора права оспаривать кадастровую стоимость и позиция, что госземля, занятая частным зданием, в принципе не имеет рыночной стоимости, быстро нашли поддержку в вышестоящих судах. В итоге мнение первой инстанции дословно кочует в постановлении апелляции с кассацией, порой даже цитируя мотивы отказа арендатору в деле с собственником земли.
 

Меня не удивляет позиция членов комиссии, большинство которых в силу должностных инструкций обязаны охранять публичный интерес. Но как может суд закрывать глаза на императивность положений закона, на закрепленное в федеральных стандартах оценки родство кадастровой и рыночной стоимости? Приходится все чаще спрашивать себя: а придерживается ли суд принципа беспристрастности и законности при отправлении правосудия? Почему даже после появления постановления президиума ВАС, признавшего арендатора лицом, чьи права затрагиваются кадастровой стоимостью, суды упорно продолжают ставить эту позицию под сомнение? Может быть, ВАС больше не указ и мы ждем нового подхода Верховного суда?!
 

Источник: http://www.kommersant.ru