При стандартизации действий надлежащих оценщиков можно выделить четыре важнейших этапа проведения оценки: постановка задачи оценки, решение задачи оценки, оформление отчета об оценке, проведение экспертизы результатов оценки, отраженных в итоговом отчете.
На первом этапе, этапе постановки задачи оценки, оценщик обычно проводит пять основных видов работ. Их количество может несколько различаться в зависимости от опыта оценщика и степени сложности задачи оценки. Особенно сложны процедуры постановки задачи оценки для таких объектов недвижимости, как застроенные земельные участки, объекты незавершенного строительства, земельно-имущественные комплексы из нескольких зданий и сооружений. Здесь приходится сталкиваться со сложным сочетанием положений гражданского, земельного и градостроительного законодательства, местной нормативной базой, проявлениями многочисленных нестыковок и административного регулирования землепользования и застройки.
Первый вид работ связан с формированием задания на оценку. Необходимо специально отметить, что задача оценки далеко не всегда адекватно описывается в том задании, которое оценщик получает от заказчика. Многие оценщики неоднократно сталкивались либо с сильно упрощенным подходом заказчика оценки, либо с предложениями самому сформулировать задание на оценку на основе трудновыполнимых пожеланий. Поэтому формализация работы оценщика на самом первом шаге постановки задачи оценки, формирования задания на оценку, согласования его с заказчиком, включения в качестве неотъемлемой части договора на оценку имеет важнейшее значение. Причем описание этого этапа в стандартах оценки «земли и иной недвижимости» может состоять не только из одной развернутой инструкции. Ряд особенностей задачи оценки проявляется на последующих этапах оценки, что требует внесения определенных корректировок в задание на оценку в режиме последовательных приближений.
Следующим видом работ на первом этапе оценки является формирование надлежащего описания объекта оценки. В результате выполнения комплекса формализованных действий на этой стадии происходит формирование системы статусных исходных данных по объекту оценки. Как правило, он включает в себя две основные процедуры: анализ особенностей правового титула и градостроительных (технических) характеристик объекта оценки. Ниже приводится описание классификатора объектов недвижимости для проведения их оценки. Здесь они представлены в виде нескольких вариантов простых и сложных матриц, иллюстрирующих различные сочетания прав на здания, нежилые помещения и земельные участки, к которым они относятся.
Простейший вариант матрицы можно получить для следующей комбинации характеристик земельно-имущественного комплекса. Степень градостроительного использования: земельный участок, свободный от застройки; объект незавершенного строительства; застроенный земельный участок. Вид правового титула на объект: право собственности, иные вещные права, один из видов обязательственных прав. Такая матрица дает 3 х 3 = 9 возможных вариантов описания сущностных характеристик объекта оценки, поддающихся четкой классификации.
При этом состояние объектов оценки (земельного участка и расположенного на нем здания, либо незавершенного строительством объекта) – на момент до совершения сделки, характеризует как бы «статическое» состояние объектов на момент начала подготовки сделки. То есть, такая комплексная характеристика отражает состояние объекта оценки на момент начала работ по подготовке к совершению сделки.