Почему бизнес вкладывается в офисы, несмотря на развитие удаленной работы

Значительная часть компаний отправила сотрудников работать из дома — но дефицит качественных офисов не исчез. Почему?

Массовый переход на удаленную работу в связи с пандемией не спас московский рынок офисов от дефицита площадей. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали консультанты из CBRE и Knight Frank. По их подсчетам, спрос на премиальную офисную недвижимость остался на высоком уровне — и возможность работать из дома никак не уменьшила потребность бизнеса в качественных бизнес-центрах. Разбираемся, из-за чего возник этот парадокс и к чему он приведет.

Как изменилась работа после пандемии

Во время масштабного карантина-2020 на слуху оказались компании, которые перевели весь штат на удаленную работу. Новостной фон создал впечатление, будто такое решение принял весь крупный бизнес — однако на деле речь шла об исключениях, которые только подтверждали правило. Правило, которое звучит так: «Солидному бизнесу в любых условиях нужен офис».

«Массовый эксперимент с удаленкой продемонстрировал, что человеку необходимы личные контакты для поддержания социальных связей и личностного роста, — рассказала руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. — Большинство компаний разрешили сотрудникам возвращаться в офис, когда эпидемиологическая ситуация позволила это сделать. К тому же удаленный формат работы подходит не для каждого бизнеса и не для каждой функции».

По словам эксперта, вынужденная удаленка позволила компаниям поэкспериментировать с этим форматом. Из-за этого летом 2020 года рынок наблюдал увеличение предложений субаренды и переуступки прав аренды — однако этот объем не стал критичным. Сейчас формат удаленной работы постепенно трансформировался в гибридный, констатировала директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. «Он предусматривает переменное пребывание сотрудников в офисе и работу из дома, — указала Зимина. — Или, например, нахождение в офисе неполную рабочую неделю. Подобный формат не просто не убил рынок офисов, но стал одной из причин высокой активности арендаторов».

Эта активность возникла из-за того, что многие компании заново оценили собственную потребность в офисах. В CBRE провели целое исследование среди компаний-арендаторов офисов Москвы, чтобы понять, как компании оценивают дальнейшее применение удаленного формата работы. Оказалось, что две трети компаний разрабатывают и внедряют специальную методику для расчета количества сотрудников на удаленке.

Под влиянием удаленки половина опрошенных компаний сообщили, что в перспективе двух-трех лет площадь рассматриваемого офиса будет меньше, чем существующее офисное пространство. В итоге аналитики заключили, что со временем количество компаний, ожидающих сокращение площадей, уменьшится значительно. Отдельное направление — рынок гибких офисов, обратили внимание в Knight Frank. По их подсчетам, на такие помещения в первой половине 2021 года наблюдался особенно высокий спрос. Спрос и предложение: ключевые цифры

С конца 2020 года брокеры фиксируют восстановление рынка офисной недвижимости, а также увеличение количества инвестиционных сделок в Москве. «Крупным компаниям действительно сложно найти лоты площадью от 10 тыс. кв. м, поскольку в 2018–2020 годах на рынке наблюдалось замедление ввода офисных комплексов, особенно премиального уровня — классов А и B+», — сообщила директор направления продаж и приобретений департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Ирина Артемова.

Причина — длительное отсутствие новых объектов на московском рынке. На протяжении последних четырех лет в столице ни разу не возникала ситуация, когда предложение перекрывало бы спрос, отметила Елена Денисова из CBRE: «Дефицит больше всего ощущается в наиболее востребованных деловых районах. Доля свободных офисных площадей в ЦДР составляет 7,9% (в сегменте класса А — 4,5%), а в «Москва-Сити» — всего 6,8% (в классе А — 4,7%)».

Кому достанутся редкие офисные предложения

После локального кризиса 2014 года крупные корпорации и государственные структуры поглощали большие офисные объекты еще на этапе строительства, сообщили «РБК-Недвижимости» в CBRE. Из-за этого к 2018 году выбор площадей для крупных пользователей стал минимальным, а в дальнейшем ситуация с нехваткой площадей только усугубилась.

В результате в листе ожидания новых офисов оказались почти все ключевые отрасли экономики: производственный сектор, торговля, банки, IT и, конечно, госструктуры. Последние две группы особенно ценят деловой центр «Москва-Сити» — неслучайно в нем самая маленькая вакансия среди всех офисных субрынков столицы.

В 2024 году здесь будет достроен новый проект — премиальный бизнес-центр iCITY. Это офисный комплекс класса А из двух башен, объединенных общим восьмиэтажным стилобатом. Внутри разместится собственная инфраструктура iCITY для создания современной комфортной среды, включая фитнес-центр с бассейном, кафе, рестораны, салоны красоты, магазины, отделения банков, аптеки и другие сервисы. В комплексе предусмотрена шестиуровневая парковка.

Для создания нового знакового проекта в центре Москвы девелопер iCITY — компания MR Group — привлекла знаменитого немецкого архитектора Хельмута Яна. Именно он разработал необычное визуальное решение с красной полосой вдоль обеих башен — 34-этажной Time Tower и 61-этажной Space Tower.

Но главное — помимо визуальной части, iCITY будет заметно отличаться от других башен «Москвы-Сити» своей продуманностью и функциональностью. Например, инновационные системы обогрева и охлаждения, которые будут сохранять комфортную температуру внутри на протяжении всего года. А также новейшие энергоэффективные решения, нацеленные на получение сертификатов LEED/BREAM — важного документа, который признает экологические достижения при строительстве нового здания.

С точки зрения планировки обращают на себя внимание удивительные скай-террасы. Это расположенные на северо-восточных и северо-западных фасадах башен помещения, объединенные стеклянными потолками по вертикали. По сути, второй (и третий, и четвертый, и пятый) атриум на уровне верхних этажей — только с перекрытиями из закаленного стекла и с панорамным обзором для большего wow-эффекта.

Неудивительно, что с такими характеристиками спрос на iCITY возник задолго до 2023 года, когда две башни должны ввести в эксплуатацию. «Крупные пользователи активно рассматривают площади под штаб-квартиру — поэтому новые проекты имеют потенциал быстрой реализации. Они могут не оказать давления на уровень свободных площадей этого субрынка, — предупредила старший директор CBRE Елена Денисова. — Более того, в течение последних нескольких лет мы наблюдаем устойчивый регулярный спрос в «Сити» со стороны средних по размеру занимаемой площади компаний: это сделки объемом 1–3 тыс. кв. м.

Учитывая возрастающий спрос на качественные площади со стороны компаний технологичного сектора, мы ожидаем, что существенная часть площадей реализуется в процессе строительства или в течение первого года эксплуатации. В момент реализации площадей в iCITY мы ожидаем сохранение низкоконкурентной среды среди новых качественных проектов как в целом на рынке, так и в «Москве-Сити» в частности. Это стимулирует высокую транзакционную активность».

Что нужно знать о ценах и их динамике

«Проект высококлассный и интересный, с профессиональной командой архитекторов, проектировщиков и подрядчиков, — оценила iCITY Ирина Артемова из Knight Frank. — Продажи начались летом 2020 года, и спустя год мы видим рост цен. Прогнозируем, что к моменту ввода в эксплуатацию ценовое предложение будет на 30–35% выше значений на момент старта продаж».

«Два квартала назад цена продажи составляла 250 тыс. руб. за 1 кв. м. Цена сегодня достигла 330 тыс. руб. за 1 кв. м, — подтвердил доводы стороннего консультанта директор дирекции по продажам и аренде коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев. — Мы выросли в цене примерно на 25% за полгода. Это хорошая инвестиционная доходность. Мы видим потенциал для дальнейшего роста, и он очень существенный».

В CBRE назвали iCITY проектом с инвестиционной добавленной стоимостью. По их сведениям, текущая стоимость офисов в этом бизнес-центре на 40–50% ниже расценок вторичного рынка «Москва-Сити». «Вторички в «Москва-Сити» не так много, а спрос на помещения до 1 тыс. кв. м устойчив вне зависимости от внешних эконмических факторов, — оценила ситуацию Елена Денисова. — Исключением не будет и iCITY. Очевидно, что абсолютный рост стоимости 1 кв. м в этом проекте, а также ежегодное инфляционное удорожание офисов схожего формата в «Москва-Сити» дадут именно такую доходность, которую ожидают покупатели. Она может варьироваться, но вряд ли опустится ниже 15% в годовом исчислении».

Офис или склад: что выгоднее для инвестора?
Глядя на предсказанную аналитиками доходность в 15%, хочется сравнить ее с потенциальной маржой для инвесторов в другие виды коммерческой недвижимости, в первую очередь — в склады и ретейл. По оценкам CBRE, в первом полугодии 2021 года доходность складов в Московском регионе составила 10,25%, премиальных торговых центров — 10%, качественных офисов — 9,25%.

В 2021 году из-за активного роста интернет-торговли на первое место вышли сделки со складскими и логистическими комплексами премиального уровня, обратила внимание на причины Ирина Артемова. Однако чек вхождения в инвестиционную сделку с логистическими активами в разы выше, нежели в сегменте офисной недвижимости.

Согласно исследованию Knight Frank, во втором квартале нижняя граница диапазона ставок капитализации на премиальные складские активы снизилась с 10% до 9,75%. В офисном и торговом сегментах ставки капитализации находятся в диапазоне 9–10% для премиальных офисных активов, а для торговых держатся на уровне 9,5–11%. В целом постпандемийная реальность показывает растущий интерес к офисам — многие компании нацелены на активный рост, уверены в Knight Frank.

Совокупный объем инвестиций в офисную недвижимость в России составил порядка 18 млрд руб. за последние полгода, резюмировали в CBRE. Доля этого сегмента достигла 10% от всего объема вложений в недвижимость в стране.

По словам Елены Денисовой, процент мог быть еще больше, если бы на рынке присутствовали подходящие объекты. Но даже сейчас, с открытием продаж в iCITY, недобор предложения никуда не исчез. «На рынке сложилась ситуация ярко выраженного дефицита качественного продукта при наличии активного спроса со стороны пользователей как крупных, так и средних объемов», — подытожила эксперт.

Сложившаяся тенденция позволяет утверждать, что даже с учетом нового строительства офисы останутся одним из наиболее востребованных направлений инвестирования и потребления со стороны как небольших инвесторов, так и крупных компаний, заключили в MR Group.

Источник: РБК недвижимость