Влияние налогов на реальный денежный поток
Анна Мурачева, менеджер отдела налогообложения, Ernst & Young
В настоящей статье освещается влияние налогов на денежные потоки в проектах, связанных с девелопментом или приобретением объектов коммерческой недвижимости. Помимо собственно налога на прибыль такие налоги могут включать НДС, налог на имущество и налог на землю. Рассмотрим готовые проекты и проекты в стадии девелопмента.
ГОТОВЫЕ ПРОЕКТЫ
Приобретение объекта на основании договора купли-продажи
Налогообложение зависит от того, каким образом будет приобретаться объект. Если он приобретен по договору купли-продажи, то в налоговом смысле у объекта начинается «новая жизнь». А именно – амортизационные отчисления в целях налога на прибыль и налог на имущество будут рассчитываться от новой стоимости приобретения.
Кроме этого, при покупке объекта покупатель уплатит продавцу НДС, который может либо возместить из бюджета денежными средствами, либо зачесть в счет будущих платежей (при отсутствии задолженности перед бюджетом). Процесс возмещения/зачета согласно нормам законодательства занимает около 4 месяцев после подачи декларации. На практике процесс возмещения в зависимости от разных факторов может занимать и более года, а если налоговые органы по какой-либо причине вынесли отрицательное решение и налогоплательщик пошел в суд – процесс может затянуться и на более долгий период.
При расчете НДС также нужно учитывать, будет ли объект использоваться в необлагаемой НДС деятельности, например сдаваться в аренду представительствам иностранных компаний. В этом случае возвращенный из бюджета НДС, относящийся к зданию, нужно будет восстановить и в течение десяти лет уплатить обратно в бюджет в конце каждого года по специальной формуле, исходя из соотношения облагаемой и необлагаемой деятельности. Это правило применяется в отношении недвижимости, введенной в эксплуатацию начиная с 2006 года. Кроме того, часть либо весь «входящий» НДС, относящийся к текущим затратам, не будет приниматься к вычету. Нужно сказать, что у банков будет особый порядок учета НДС при купле-продаже готовых объектов, отличный от общего порядка, применяемого компаниями.
Есть свои особенности и при расчете налога на имущество. Например, существует мнение налоговых органов, поддержанное некоторыми судами, которое гласит, что если объект фактически используется, но не введен в эксплуатацию согласно данным бухгалтерского учета, то такой объект все равно подлежит обложению налогом на имущество.
Приобретение акций проектной компании
Если объект приобретен не как отдельное здание, а как готовый бизнес – с помощью акций проектной компании, то приобретатель «наследует» налоги предыдущего собственника. В этом случае амортизация и налог на имущество будут рассчитываться от исторической стоимости объекта по данным учета компании. НДС, уплачиваемого при реализации, в данном случае не будет, так как купля-продажа акций – не облагаемая НДС операция.
При приобретении объекта как готового бизнеса нужно учитывать, что покупатель наследует и существующий наложенный учет, и исторические риски приобретаемой компании. В этом случае, как правило, проводится процедура due diligence, в которой участвуют налоговые специалисты и определяют составляющую «налогового риска» в цене приобретения.
ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ ПРОЕКТЫ
Девелоперские проекты – проекты, находящиеся на стадии строительства, которые в будущем планируется сдавать в аренду либо продавать как в готовом виде, так и на стадии строительства (например, по договорам долевого участия).
Выделим наиболее часто встречающиеся ситуации в части девелоперских проектов.
Инвестор входит в проект, приобретая акции проектной компании
В этом случае налоговые последствия будут зависеть от того, какова дальнейшая судьба проекта. Если объект будет использоваться для сдачи в аренду, то стоимость строительства будет формировать налоговую стоимость здания для целей налога на прибыль. При этом стоит выполнить анализ затрат, формирующих налоговую стоимость, так как в зависимости от оформления и учета отдельные расходы могут не приниматься для целей налогообложения. В итоге сумма налоговой амортизации будет меньше, а сумма налога к уплате соответственно больше. Компания, осуществляющая строительство, при определенных условиях имеет право принимать к вычету НДС в процессе строительства. Налог на имущество будет уплачиваться со стоимости здания по данным бухгалтерского учета. Среди основных моментов, которые могут нести налоговые риски и на которые стоит обратить внимание: привлечение арендаторов с использованием предварительных договоров, особенно когда арендаторы производят отделочные работы в период до государственной приемки здания; сдача в аренду представительствам иностранных компаний; фактическое использование здания до его постановки на учет в качестве основного средства.
Инвестор входит в проект путем заключения договора
Это может быть договор долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004, либо инвестиционный контракт в соответствии с федеральным законом №39-ФЗ от 25.02.1999. Основное отличие от варианта с покупкой акций проектной компании заключается в порядке принятия к вычету НДС. В данном случае НДС в основном принимается к вычету по окончании строительства на основании документов, которые инвестор получит от заказчика-застройщика.
Последующая реализация строящихся объектов
Это тема, о которой стоит говорить отдельно. Необходимо отметить, что налоговое законодательство в этой части не урегулировано. Вопросы о том, как определять налоговую базу в том или ином случае и в какой момент начислить налог на прибыль и НДС, вызывают массу споров на практике. Опять же все зависит от того, каким образом инвестор входил в проект и как будет структурирована последующая продажа. На практике продажа может быть оформлена, например, договором соинвестирования, уступкой прав по договору долевого участия или инвестиционному контракту, либо вообще предварительным договором купли-продажи. В зависимости от этого налоговая база по НДС, например, может определяться как разница между полученным доходом и понесенными расходами или как вся сумма полученного дохода, а моментом начисления налога может быть получение денежных средств, окончание строительства, либо налог будет начисляться в процессе строительства. Все эти вопросы являются достаточно спорными, о чем свидетельствует обширная судебная практика. Поэтому для того, чтобы точно определить, сколько налога и когда нужно уплачивать в случае реализации незаконченных объектов (а именно, объектов в процессе строительства), прежде всего следует проанализировать договоры, на основании которых заключаются сделки. Это необходимо делать с привлечением юриста, поскольку налоговые последствия зачастую зависят от юридической трактовки договора и от налогового специалиста.
Кроме вопросов, затронутых выше, нужно сказать о том, что налоговую составляющую не следует забывать также и при расчете потоков по распределению акционерам полученной прибыли. Как правило, холдинговая структура включает в себя, кроме проектной компании, также холдинги, субхолдинги и прочие компании, количество которых может даже превышать количество самих проектных компаний, ведущих строительство. При этом необходимо правильно рассчитать количество налогов, которые будут удержаны из таких выплат. Для того чтобы точно определить налоговую составляющую, может потребоваться такая информация, как юрисдикция компании, получающей дивиденды, сумма вклада, порядок приобретения долей/акций, период владения и далее, в зависимости от юрисдикции и количества компаний – получателей дивидендов.
Кроме дивидендов необходимо отдельно сказать про проценты, которые являются важной составляющей расходов проектной компании. Прежде всего, у процентов разный порядок учета в бухгалтерском и налоговом учете. В бухгалтерском учете они формируют первоначальную стоимость объекта, увеличивая налоговую базу по налогу на имущество. В налоговом учете проценты признаются в качестве текущих расходов, снижая таким образом платежи по налогу на прибыль. Но не всегда вся сумма процентов будет принята в целях налогообложения. По сути, существуют два вида ограничений для учета процентов – это общие лимиты, которые применяются ко всем видам кредитов и займов, и правила недостаточной капитализации, которые применяются при наличии в структуре иностранного владельца. Интересно, что при определенных условиях правила недостаточной капитализации могут быть применены даже к кредиту, полученному от банка, являющегося третьим лицом. Если у компании отрицательные чистые активы, то вся сумма процентов может быть признана неучитываемой для целей налогообложения. В определенных случаях при выплате процентов могут быть удержаны налоги у источника выплаты как для дивидендов. В этой теме есть также масса спорных и неоднозначных вопросов.
Для того чтобы точно определить сумму налогов, подлежащую уплате, необходим комплексный анализ каждой ситуации вместе с налоговым специалистом. Кроме того, такой анализ позволяет определить эффективность налогового учета группы компаний, а также идентифицировать возможности для оптимизации существующей системы и меры, позволяющие снизить возможные риски.
Примечание
Информация, содержащаяся в настоящей публикации, предназначена исключительно для общего ознакомления и не может служить основанием для осуществления каких-либо действий или отказа от действий. Применение законодательных и нормативных актов может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств, а сами акты подвержены частым изменениям. По всем конкретным вопросам следует обращаться за консультацией к специалисту относительно применения положений законодательно-нормативных актов. «Эрнст энд Янг» не несет ответственности, в том числе связанной с профессиональной небрежностью, за ущерб, причиненный каким-либо лицам в результате действий или, напротив, отказа от действий на основании сведений, содержащихся в настоящей публикации.
КОММЕНТАРИИ К СТАТЬЕ
Алексей Савостьянов, руководитель юридического отдела, Партнерство СМАО
 Приобретение проектной компании
Приобретение проекта посредством покупки акций девелоперской компании представляется едва ли не самым простым способом «вхождения» в такой проект. Он не только не сопряжен со сложностями, возникающими при перерегистрации прав на недвижимое имущество, но и не порождает новых налоговых расчетов или необходимости налоговых выплат.
При некоторых обстоятельствах приобретение проектной компании может позволить обеспечить конфиденциальность ее новому обладателю, а продавцу – сократить налоговые расходы и избежать излишней огласки сделки.
В целях обеспечения благоприятного режима конфиденциальности, а также минимизации налогового бремени повсеместное распространение получил такой инструмент, как оффшорные компании.
Фискальное законодательство ряда стран (например, Кипра) делает их наиболее привлекательными для создания девелоперских компаний. При этом следует оговориться, что использование компаний, зарегистрированных в иностранных юрисдикциях, не может гарантировать стопроцентной конфиденциальности конечного бенефициара. Чего стоят недавние публикации в СМИ о кипрской компании Valtania Holdings, которую называли обладателем «половины башни» Imperia Tower в «Москва-Сити» и «половины» управляющего деловым центром ОАО «Сити».
Популярность «оффшорной модели» связана с льготными налоговыми режимами ряда стран и действующими соглашениями с Российской Федерацией об избежании двойного налогообложения. Это делает регистрацию прав на недвижимость на иностранную компанию более экономически выгодной.
Тем не менее, несмотря на все плюсы приобретения проектной компании, нельзя забывать о том, что вместе с такой компанией покупатель приобретает все возможные, в том числе и налоговые, риски, связанные с распоряжением проектом его прежними владельцами. Вспоминаются недавние громкие дела о налоговых претензиях к холдингу «Миэль» по налогу на прибыль или риски «СТ Девелопмент», связанные с угрозой многомиллионных претензий, в основании которых лежали вычеты НДС, полученные компанией после уплаты НДС своим подрядчикам.
Нельзя забывать и о корпоративных рисках, которые могут таиться в дефектах учредительных документов или в договорных обязательствах, имевших место до приобретения девелоперской компании. Недостаточное внимание инвесторов к легитимности корпоративных документов может привести к затягиванию реализации проекта на неопределенный срок, а в некоторых случаях привести к его полной утрате или даже банкротству самого инвестора. Ярким примером подобной небрежности является московский вариант ground zero, расположенный в районе Зарядье на месте снесенной гостиницы «Россия».
Таким образом, можно констатировать, что при выборе такого способа приобретения девелоперского проекта, как покупка проектной компании, потенциальному инвестору необходимо проявить должную осмотрительность: провести всестороннее изучение корпоративных и финансовых документов приобретаемой компании, а также правоустанавливающих документов на объект недвижимости – поскольку все вышеперечисленное имеет существенное влияние на стоимость приобретаемого проекта.
|
|
Оглавление
СЛОВО НАУЧНОГО РЕДАКТОРА
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
НА ЗЛОБУ ДНЯ
ЕСТЬ МНЕНИЕ
ЛЮДИ ГОВОРЯТ
ВЗГЛЯД СО СТОРОНЫ
ЗАКОН И ПОРЯДОК
ГЛОБАЛИЗМ
ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ
 |
