РЫНОК ЖИЛЬЯ. состояние и перспективы
Александр Крапин, генеральный директор, Аналитическое агентство RWAY
Новейшая история рынка жилья в России насчитывает уже 20 лет, что вполне достаточно для составления «портрета» рынка.
Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на январь 2011 года – порядка 3,235 млрд кв. м.
Средняя обеспеченность жилой площадью населения в стране составляет 22,8 кв. м на человека, что примерно в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе. Но говорить о том, что это мало – не совсем корректно, поскольку наша страна характеризуется более холодным климатом и должны быть соответствующие поправки к обеспеченности жителей страны жильем.
Отсылки на показатели для скандинавских стран также не совсем корректны, поскольку доминирующая доля жилья в них сосредоточена на территориях, где велико влияние теплого течения Гольфстрим.
В городских поселениях на жилищный фонд приходится 72% от общего объема, в сельской местности – 28% от общего объема недвижимости, что свидетельствует о значительной урбанизации населения России.
В частной собственности находится около 80% общего объема жилищного фонда страны, при этом у значительной доли собственников отсутствуют достаточные средства на содержание своего жилья. Значительная часть собственников не готова принимать на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов. Лишь в 6% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья.
Около 20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности. В основном это не приватизированное по разным причинам жилье, предоставленное по бессрочным договорам социального найма (фактически бесплатно) без учета имущественного положения, а также наличия или отсутствия потребности в оказании государственной поддержки. Причем независимо от уровня доходов проживающих там граждан бремя содержания такого жилья несет муниципалитет, что приводит к неэффективному использованию ограниченных финансовых ресурсов и не способствует увеличению муниципального фонда, предназначенного для социального найма.
Существующий рынок аренды (найма) жилья преимущественно нелегален. Оценить объемы сдаваемого в наем жилья достаточно сложно. Вместе с тем существующее в настоящее время превышение единиц жилья над количеством зарегистрированных домохозяйств позволяет оценить порядок сдаваемого в аренду жилья в России минимум в 1 миллион единиц.
Фактически отсутствуют участники рынка, профессионально занимающиеся предоставлением жилья в аренду. При этом рынок аренды жилья является достаточно перспективным, поскольку в большинстве европейских стран его доля составляет около 30% от объема всего жилищного фонда.
По степени расселения на территории России: при общем размере всех земель Российской Федерации в 1709,8 млн га земли поселений занимают 19,1 млн га, или примерно 1,1% от всех земель, из них земли городских поселений составляют всего 7,9 млн га, или 0,46%, а земли сельских поселений – 11,2 млн га, или 0,65% от всех земель России. Незначительная доля земель поселений в составе земельного фонда России существенно ограничивает возможности массового жилищного строительства.
По типу застройки: примерно 30% – индивидуальное жилье, а 70% – многоэтажная застройка. Эти данные свидетельствуют о существенном преобладании многоэтажного жилья и, соответственно, плотности застройки, при том что в Европе, как правило, многоэтажная застройка составляет от 20 до 40% жилищного фонда.
Степень износа жилищного фонда на январь 2011 года характеризовалась следующими показателями:
- минимальный износ (до 30%) имеет приблизительно 61% жилищного фонда;
- износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 35% жилищного фонда;
- износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение капитального ремонта, либо модернизация жилищного фонда, либо его снос, составляет около 2,5% жилищного фонда;
- критическую степень износа (свыше 70%) имеет порядка 0,6% жилищного фонда.
Напомним, что в 1990 году доля аварийного жилья составляла всего 1,3% и увеличилась к 2001 году до 3,1%. Это значение характерно и для начала 2011 года. Возможная причина подобного роста – нецелевое использование примерно 4,5 трлн рублей, перечисленных населением в федеральный бюджет.
При этом надо учитывать, что данные показатели рассчитаны исходя из формального подсчета срока эксплуатации жилых домов и не отражают реального состояния жилищного фонда, а систему регулярного технического аудита жилищного фонда в большинстве регионов России фактически предстоит создавать заново.
Согласно официальным данным, порядка 42% российских домохозяйств не имеют возможности самостоятельно решить свои жилищные проблемы на коммерческой основе. На самом деле доля таких домохозяйств существенно выше и составляет, по разным оценкам, не менее 60–65%.
Фактически до самого конца 2010 года местные инвестиционно-строительные рынки находились под контролем сильных игроков субфедерального и муниципального уровня. Этот монополизм начал интенсивно разрушаться начиная с конца прошлого года. Можно допустить, что в ближайшее время федеральная власть предпримет интенсивные усилия по изменению «правил игры» на рынке недвижимости. Часть этих новаций будет носить предвыборный (декларативный) характер.
Лидер рынка
Рынок жилья Московской области уже много лет является лидером по объемам строительства жилья. «Плановые задания» первых лиц государства – «строить не менее 1 кв. м в год на каждого жителя» – в этом субъекте Федерации успешно и стабильно выполняются.
Некоторые коррективы внесут результаты последней переписи населения, поскольку прибавка численности населения в размере примерно 400 тыс. человек (было 6,6 млн, стало чуть более 7 млн человек, более подробно см. бюллетень RWAY №194 за май 2011 года, стр. 143) скорректирует большинство статистических показателей. Несложно подсчитать, что среднегодовой положительный миграционный поток в Московскую область за 8 последних календарных лет составляет около 50 тыс. человек.
По итогам мая текущего года эксперты дают противоречивые оценки ситуации с общим объемом предложения на рынке жилья, но большинство зафиксировало снижение этого показателя до 37,7 тыс. квартир на вторичном рынке и рост предложения на 2–2,5% на первичном рынке.
Стоимость жилья в Московской области имеет слабо выраженную тенденцию к снижению практически все пять первых месяцев текущего года. Менее заметна эта тенденция на первичном рынке, более заметна – на вторичном рынке. При этом московские домохозяйства, обладающие существенно большими доходами по сравнению с подмосковными домохозяйствами, составляют самую большую группу покупателей подмосковного жилья.
Несомненно, что профессиональные участники рынка продолжат свое воздействие на потенциальных покупателей подмосковного жилья с целью их инициации к совершению сделок. В ход будут идти как стандартные маркетинговые конструкции (например, «сейчас самое время для покупки жилья»), так и реальные скидки. В этой связи заявления части профессиональных участников рынка о том, что «время скидок на рынке закончилось», не соответствуют действительности, поскольку скидки являются хорошим маркетинговым приемом при продаже любых товаров и услуг.
По итогам мая этого года средняя цена предложений на первичном рынке жилья Московской области составила примерно 63 тыс. рублей за 1 кв. м. А диапазон цен предложений составил от 38 до 109 тыс. руб. за 1 кв. м. Объем предложения за май текущего года увеличился на 2% в месяц (продажи идут в 680 готовых и строящихся жилых корпусах). Эта тенденция с большой степенью вероятности сохранится в ближайшее время.
На вторичном рынке жилья Московской области в мае было выставлено порядка 38 тыс. квартир, а суммарное предложение жилья составило не менее 60 тыс. квартир. Учитывая тот факт, что стандартная среднемесячная деловая активность на подмосковном рынке жилья составляла в предыдущие годы порядка 6–8 тыс. сделок купли-продажи квартир (или прав на строящиеся квартиры), можно утверждать, что рынок жилья Московской области по-прежнему является рынком покупателя.
В мае 2011 года в Московской области было зарегистрировано 11 711 сделок по купле-продаже жилья, в том числе 4419 ипотечных сделок, и заключено 3309 договоров долевого участия в строительстве. Для сравнения: в столице за аналогичный период оформили лишь 7247 сделок. То есть в мае 2011 года в Московской области было заключено почти на 62% больше сделок, чем в столице.
Столь значительное превышение количества зарегистрированных сделок в Московской области над аналогичным показателем в столице с большой долей вероятности объясняется активным приобретением подмосковного жилья московскими домохозяйствами. Жилье в Московской области является для москвичей существенно более доступным из-за более высоких их доходов по сравнению с подмосковными жителями.
Диапазон средних цен предложений на вторичном рынке жилья по городам Московской области составил от 28 до 101 тыс. руб. за 1 кв. м (см. таблицу. Полная версия таблицы доступна на сайте www.smao. ru). Вполне естественно, что минимальные цены характерны для наиболее удаленных от столицы городов Московской области, а максимальные – для городов на незначительном расстоянии от МКАД (особенно на западном направлении, включая юго-запад и северо-запад). Местные эксперты считают, что в летние месяцы в большинстве городов Московской области сохранится тренд на снижение цен предложений.
В Московской области сдается в аренду (наем) не менее 150 тыс. квартир, причем порядка 80% предложений сосредоточено в 20 крупнейших городах этого региона, расположенных на расстоянии до 30 км от МКАД. Именно в этих городах осуществлялось и ведется масштабное строительство жилья.
Косвенно это свидетельствует о том, что в аренду сдается и значительная доля инвестиционных квартир, поскольку этот вид коммерческой деятельности является для некрупных инвесторов наиболее надежным способом сохранения накопленных средств в современной России.
В ближайших городах Московской области с хорошим транспортным сообщением со столицей средняя величина арендных ставок сопоставима с аналогичными московскими показателями для жилья эконом-класса и составляет порядка 23–25 тыс. рублей. Вполне естественно, что наиболее ликвидными являются варианты аренды квартир с ежемесячной арендной ставкой меньше 20 тыс. рублей. В ближайших подмосковных городах (до 10 км от МКАД) подобные предложения являются большим дефицитом.
В подмосковных городах (далее 30 км от МКАД) наиболее ликвидны предложения аренды жилья с ежемесячными ставками менее 12–15 тыс. рублей в зависимости от направления и удаленности от МКАД, а также от удобства транспортного сообщения со столицей.
Минимальные арендные ставки (порядка 6–8 тыс. рублей в месяц) характерны для городов Московской области, расположенных на значительном расстоянии от столицы (свыше 70–80 км от МКАД).
Перспективы
Развитие любого рынка во многом зависит от количества денег, которые обращаются на этом рынке, и их оборачиваемости. Последний показатель неуклонно снижается, что косвенно свидетельствует о концентрации денежных средств у ограниченного числа лиц, особенно после острой фазы кризиса.
За 2010 год денежная масса в экономике России увеличилась, согласно официальным данным, на 31,1%, что в целом соответствовало докризисной политике российских денежных властей.
В первые четыре месяца 2011 года ЦБ РФ прекратил политику монетизации российской экономики, при этом темпы роста денежной массы снизились в 28 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Вполне естественно, что при сильном дисбалансе между спросом и предложением, вызванным недостаточными объемами строительства и значительной разницей в доходах отдельных категорий населения, реакция рынка неминуемо проявляется в необоснованных темпах роста цен, вымывании дешевого жилья, снижении его ценовой доступности и, как следствие, снижении и доступности ипотеки.
Несложно видеть, что строительный комплекс сейчас находится по такому показателю, как ежегодный объем ввода жилья, на уровне конца 80-х годов прошлого века, а максимальные показатели ввода жилья дореформенного периода (свыше 76 млн кв. метров) так и не были превышены по итогам 2010 года, хотя такая задача была поставлена федеральной исполнительной властью (см. таблицу 2).
С формальной точки зрения, основной причиной этого является кризис. Но природа такого явления носит искусственный характер и с большой степенью вероятности связана с интересами сильных игроков российского рынка.
Необходимо отметить, что ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы не была выполнена по таким наиболее важным показателям, как ежегодные объемы ввода жилья и, что самое главное, по показателю доступности жилья.
Формальной причиной этого стал кризис, а реальной – сохранение монополизма на местных рынках сильных игроков субфедерального и муниципального уровней, которые практически все годы реформ придерживались стратегии «строить мало и продавать дорого». Реализация этой стратегии стала возможной в условиях общей несбалансированности российского рынка недвижимости (в частности, из-за отсутствия на рынке регулирующих норм, препятствующих реализации спекулятивных сценариев развития рынка).
По итогам первого квартала текущего года зарегистрировано снижение темпов роста объемов строительства жилья.
Федеральная власть запланировала на текущий год ввести в эксплуатацию порядка 63 млн кв. м жилья (см. таблицу 2). Однако официальные итоги первых четырех месяцев (см. бюллетень RWAY №195, раздел «Инвестиции. Строительство. Девелопмент») дают основания усомниться в реальности этих планов, поскольку темпы роста в оставшиеся месяцы года обещают быть очень высокими.
Вместе с тем необходимо отметить, что за последние годы федеральной властью была решена одна из важнейших стратегических задач – ликвидация на основных местных инвестиционно-строительных рынках регионального монополизма, который господствовал на них практически до конца 2010 года.
Вполне естественно, что дальнейшее развитие рынка потребует от федеральной власти существенного изменения «правил игры», которое должно обеспечить постепенное изменение стратегии ведения бизнеса.
Основной девиз новой стратегии – «строить много и продавать много». Но реализуют ли этот девиз на практике – большой вопрос, поскольку власть в предвыборный период всегда будет проводить политику популизма.
Рассматриваемая в настоящее время возможность введения процедуры обязательного страхования застройщиков, по мнению экспертов RWAY, не способна на практике защитить права дольщика в полной мере, она лишь переложит бремя ответственности со строителей на страховщиков.
Именно поэтому на законодательном уровне необходимо снизить риски нецелевого использования этих средств с помощью апробированного в мировой практике института целевых счетов.
Ключевым вопросом дальнейшего развития рынка жилья в нашей стране является его доступность. Но этот показатель необходимо оценивать правильно, а не с помощью официально утвержденных формальных процедур.
Напомним еще раз, что в мировой практике ООН для оценки доступности жилья используется показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение средней стоимости жилья к среднему размеру дохода домохозяйства за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру, если предположить, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.
За рубежом при расчете данного показателя используются значения именно средней рыночной цены жилья и среднемедианного годового дохода домохозяйства, который меньше аналогичного среднего значения.
В России в связи с отсутствием данных о средних доходах и средних ценах на жилье коэффициент доступности в соответствии с методикой в ФЦП «Жилище» на 2011–2015 годы рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего составу данной семьи социального стандарта площади жилья – 54 кв. м. Намечено, что к 2015 году этот показатель должен быть равным 4 годам.
По своей экономической сути данный показатель характеризует соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. В большинстве экономически развитых стран семья (корректнее – среднестатистическое домохозяйство) может накопить на покупку жилья эконом-класса за 2,5–4 года.
Достаточно очевидно, что коэффициент доступности жилья является ориентиром для управляющей подсистемы рынка для принятия необходимых управленческих решений.
Необходимость массовых продаж жилья эконом-класса вынудит федеральную власть еще раз директивно оказать влияние на рынок. Вероятно, это может быть сделано на основе очередного заявления кого-то из высокопоставленных чиновников…
|
