Оценка аренды
Михаил Козодаев, начальник Отдела оценки ОАО «ЛУКОЙЛ», руководитель рабочей группы по доработке Методических указаний по оценке работ и услуг
 Настоящая публикация является логическим продолжением вышедшей в предыдущем номере журнала «Оценочная деятельность» статьи «Оценка работ и услуг для целей контроля за правильностью налогообложения», в которой рассматривалась методология оценки работ и «классических» 1 услуг.
Прежде чем приступить к обсуждению вызывающей в оценочном сообществе жаркие споры темы оценки аренды, укажем на обнаруженные внимательными читателями первой статьи неточности. Во-первых, в качестве примера к «рафинированным» услугам некорректно были отнесены услуги общественного питания, которые в действительности являются совокупностью работ по изготовлению пищи и услуг по обслуживанию клиентов. Более удачным примером «рафинированной» услуги являются охранные услуги. Во-вторых, применимость оценки работ и услуг не ограничивается только упомянутыми случаями оценки для налоговых целей и оценки для соблюдения требований ст. 78 Федерального закона от 25 декабря 1995 г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах». Применение ее значительно шире. Например, оценка ущерба при ДТП или любых иных авариях является, по сути, оценкой работ по восстановительному ремонту. А в последнее время за оценкой работ и услуг стали обращаться даже государственные органы. Прецедентным является проведенный Министерством культуры Калининградской области в октябре этого года открытый конкурс по выбору исполнителя для проведения экспертизы стоимости (то есть, фактически, оценки) всех государственных услуг, оказываемых государственными учреждениями культуры в области.
СЕМИМИЛЬНЫМИ ШАГАМИ
Несмотря на то, что со времени публикации предыдущей статьи прошло всего три месяца, за это время успели произойти весьма знаменательные события, приближающие выход в свет нормативных документов, которые будут регламентировать оценку различных видов объектов оценки, включая работы и услуги.
В сентябре в Национальный Совет по оценочной деятельности Минэкономразвития России передало разработанные ранее под его эгидой проекты федеральных стандартов оценки (ФСО) различных видов объектов оценки, преобразованные в формат методических указаний, для их доработки и принятия. Методические указания в иерархии стоят ниже федеральных стандартов оценки, зато процедура их согласования и принятия существенно проще. Это позволяет надеяться, что российские оценщики получат в свое распоряжение методические указания по оценке основных видов объектов оценки уже в 2010 году.
Среди переданных материалов был и проект методических указаний, преобразованный из проекта федерального стандарта оценки «Оценка работ и услуг».
На состоявшемся 24 сентября 2009 г. заседании Комитета по стандартам и методологии в оценке Национального Совета по оценочной деятельности было принято решение о формировании пяти рабочих групп по доработке представленных проектов и определены их руководители. Возглавлять рабочую группу по доработке Методических указаний по оценке работ и услуг (далее – Методические указания) было поручено автору настоящей статьи как принимавшему участие в разработке соответствующего проекта федерального стандарта.
Уже состоялось два заседания рабочей группы, на которых были приняты следующие основные решения:
- Методические указания не будут регламентировать оценку материального выражения работ, то есть, в отличие от проектно-сметных работ, оценка проектно-сметной документации будет выходить за рамки данного документа;
- для максимального расширения применения оценки для контроля за правильностью уплаты налогов при разработке Методических указаний рабочая группа будет стремиться максимально приблизиться к требованиям Налогового кодекса, а именно:
- аренду имущества и передачу прав использования объектов интеллектуальной собственности в рамках Методических указаний трактовать как услуги и соответственно регламентировать данными Методическими указаниями (запросив у Минэкономразвития России подтверждение корректности такого решения);
- следовать порядку применения методов оценки, установленному в главе 14III раздела VI, который будет в ближайшее время введен2 в Налоговый кодекс РФ вместо устаревших статей 20 и 40.
- Эти решения имеют не только своих сторонников, но и авторитетных противников и еще долго будут являться предметом дискуссий. До принятия Методических указаний эти решения не являются окончательными.
НОВОВВЕДЕНИЯ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА
Из нововведений Налогового кодекса наибольшее значение для оценщиков имеет глава 14III «Методы, используемые для определения соответствия цен, применяемых в сделках, рыночным ценам для целей налогообложения».
Статья 105VII данной главы не только расширяет с 3 до 6 перечень возможных для применения методов определения соответствия цен товаров, работ и услуг рыночным ценам, но и устанавливает отличный от принятого в статье 40 действующей редакции Налогового кодекса порядок их применения, согласно которому:
- в первую очередь должна быть предпринята попытка определить рыночную цену товара (работы или услуги) методом сопоставимых рыночных цен (за исключением случаев приобретения товара у взаимозависимого лица, когда приоритетными являются метод цены последующей реализации или метод цены реализации продукта переработки (вторичного продукта));
- если метод сопоставимых рыночных цен последующей реализации (или приоритетный метод) не может быть применен, то необходимо обоснованно выбрать и использовать только один из следующих четырех методов:
- метод цены последующей реализации;
- метод цены реализации продукта переработки (вторичного продукта);
- затратный метод;
- метод сопоставимой рентабельности;
- метод распределения прибыли используется только при неприменимости пяти остальных методов, а также в еще двух частных случаях.
Если ни один из предусмотренных статьей 105VII методов неприменим, рыночная цена определяется «…исходя из рыночной стоимости предмета сделки, устанавливаемой в результате независимой оценки…».
Установленный в главе 14III алгоритм выбора метода определения соответствия цен сделок рыночным довольно сложен, и поэтому на рисунке 1 представлена его упрощенная блок-схема, из которой исключены все частные случаи, а также не показано, что в случае неприменимости всех шести методов применяется независимая оценка.
Обратим внимание на следующие важные для оценщиков особенности данного алгоритма.
Во-первых, согласно статьям 105X и 105XI метод цены последующей реализации и метод цены реализации продукта переработки (вторичного продукта) соответственно предназначены для определения рыночной цены только товаров. Это вполне логично, так как трудно себе представить перепродажу и тем более переработку работы или «классической» услуги. Однако в силу наличия возможности сдачи арендованных помещений в субаренду оценка аренды с использованием метода цены последующей реализации возможна. Как это сделать, будет рассмотрено далее. Поэтому на блок-схеме, обозначающей данный метод, квадрат перечеркнут не сплошной красной линией, а пунктирной.
Во-вторых, результатом применения метода распределения прибыли и метода сопоставимой рентабельности являются не рыночная «цена» (стоимость), а расчетные прибыль и рентабельность соответственно. Поэтому на рисунке стрелки, выходящие из соответствующих данным методам квадратов, перечеркнуты. Данные методы не применимы для независимой оценки в принципе. Тем не менее, с высокой долей условности они могут быть отнесены к доходному подходу.
Теперь перейдем к рассмотрению особенностей оценки аренды имущества с использованием методов различных подходов к оценке.
Методология ОЦЕНКИ АРЕНДЫ3
Предполагаемое использование результатов оценки аренды
Оценка аренды широко распространена на практике, и обычно ее результаты используются в следующих целях:
- определение цен договоров аренды и стартовых цен аукционов, в т.ч. в обязательном порядке при передаче в аренду федерального и муниципального имущества;
- контроль за правильностью уплаты налогов (в соответствии со ст. 40 действующей редакции Налогового кодекса);
- определение налогооблагаемой базы сделки по передаче имущества в безвозмездное пользование (в соответствии с п. 8 ст. 250 Налогового кодекса, согласно которому информация о рыночных ценах «должна быть подтверждена документально или путем проведения независимой оценки»).
Корректность отнесения аренды к услугам и вообще к объектам оценки
Напомним, в чем заключается различие трактовок термина «услуга» в Гражданском и Налоговом кодексах.
Согласно ст. 779 Гражданского кодекса оказать услугу означает «совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность». В Гражданском кодексе различным видам услуг посвящено целых двенадцать глав 4, согласно которым к услугам относится все что угодно, включая даже банковский вклад, но не аренда, которой посвящена отдельная глава 34 5.
Однако данное в пункте 5 статьи 38 Налогового кодекса следующее определение: «Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности» — позволяет понимать под услугой, в том числе, и аренду. Фактически возникает коллизия между налоговым и гражданским законодательством.
Выступая с докладом «Методы и инструменты доказывания обоснованности трансфертных цен в арбитражном процессе» на VII Международной конференции «Оценочная деятельность и управление стоимостью в системе антикризисных мер» (организатор – НП «СМАО»), которая проходила в июле в Санкт-Петербурге, Л. Кунин рассказал, что в ходе процесса по иску налогоплательщика к налоговой инспекции о признании недействительным доначисления налогов по договору аренды он обратился к судье с вопросом, насколько корректным является отнесение налоговиками аренды к услугам, если это противоречит Гражданскому кодексу. Судья ответила, что на втором этаже (на котором работают судьи налоговых составов) аренда является услугой, а на четвертом этаже (на котором слушаются гражданские дела) – пользованием имуществом. Только есть ли в оценке этот самый «второй этаж»? Вопрос о том, насколько корректным является отнесение аренды к услугам и допустимо ли вообще считать аренду объектом оценки, горячо обсуждается в оценочном сообществе. Существуют три основные точки зрения.
«Цивилисты-радикалы», наиболее видным представителем которых является председатель Комитета по собственности Государственной Думы Российской Федерации В. Плескачевский, твердо стоят на том, что аренда вообще не является объектом оценки, так как не включена в число таковых в статье 5 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон). При этом они забывают, что проведение оценки аренды находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков является обязательным в соответствии с требованием Земельного кодекса, согласно п. 7 статьи 38.1 которого «Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».
Автор статьи как член Комитета по законодательству и взаимодействию с государственными органами Национального Совета предложил включить аренду в число возможных объектов оценки и был поддержан Комитетом.
Недопустимым «цивилисты-радикалы» считают и отнесение аренды к услугам на основании того, что аренде и услугам в Гражданском кодексе посвящены разные главы. Следовательно, для того чтобы рассчитать рыночную арендную плату, сначала надо выполнить оценку сдаваемого в аренду имущества. Но зачем при определении арендной платы за небольшое офисное помещение в Москве сначала оценивать само здание, если на рынке сдается в аренду достаточно сопоставимых помещений? Но главное, что, согласно позиции «цивилистов-радикалов», расчет рыночной арендной платы 6 является стоимостным консультированием, не регулируемым Законом, и не должен входить в отчет об оценке. Но тогда он, в отличие от отчета об оценке, не является документом доказательственного значения, который может быть оспорен только в судебном порядке. Как тут не вспомнить остроумнейшее замечание профессора Г. Микерина: «Юридикализация и бюрократизация экономических измерений, в том числе оценки, принесла больше вреда, чем вся советская власть».
«Цивилисты – искатели компромиссов» согласны с тем, что аренда не является услугой, но считают, что аренда может быть отнесена к иным вещным правам на имущества, которые согласно статье 5 Закона объектами оценки являются. Тогда при оценке аренды необходимо оценивать либо получаемое при заключении договора аренды право пользования или права владения и пользования имуществом, либо возникающее у арендодателя к арендатору право требования. Такой взгляд вводит оценку аренды в священное лоно Закона, но имеет один (общий с позицией «цивилистов-радикалов») недостаток: исключает возможность применения оценки аренды для контроля правильности налогообложения, так как не укладывается в прокрустово ложе Налогового кодекса, для которого аренда – услуга.
Имеющие оппозиционную «цивилистам» точку зрения единомышленники автора, которых условно можно назвать «налоговиками», убеждены, что раз между налоговым и гражданским законодательством существует коллизия, то оценщики должны подходить к ней прагматично и следовать той трактовке, которая позволит максимально расширить применение оценочной деятельности. Если на рынке существует спрос на оценку аренды для налоговых целей, то и надо исходить из трактовки, что аренда – это услуга. Правомерность такой позиции подтверждается арбитражной практикой (см., например, Постановления ФАС ВСО от 14 января 2009 г. №А19-5934/08-56-Ф02-6547/08 и от 23 июня 2009 г. №А10-1342/07-Ф02-2579/08). Согласно последнему постановлению суд не только посчитал допустимым выполнение независимой оценки аренды, но и признал договор аренды недействительным на основании того, что отчет об оценке:
- был составлен 18 мая 2005 г. и «не отражает рыночную стоимость величины арендной платы на момент заключения договора от 1 сентября 2006 г.», так как после составления отчета прошло почти полтора года при допустимых 6 месяцах;
- был «подготовлен по заданию лица, не являющегося собственником в отношении спорного имущества», как того требует ст. 6 Закона.
Тем самым суд признал правомерность отнесения оценки аренды к области регулирования Закона и подзаконных ему актов.
При разработке проекта федерального стандарта оценки «Оценка работ и услуг», который лег в основу Методических указаний, авторы считали допустимым при оценке рассматривать аренду как услугу и поэтому учли в нем особенности оценки аренды.
Предлагаемая методика вполне применима и для оценки аренды в целях, отличных от налоговых.
Особенности определения рыночной стоимости аренды
Порядок применения методов оценки аренды представлен на рисунке 2.
Сравнительный подход
Из числа перечисленных в статье 105VII главы 14III три метода могут быть отнесены к сравнительному подходу:
- метод сопоставимых рыночных цен;
- метод последующей реализации;
- метод цены реализации продукта переработки (вторичного продукта).
Как уже было отмечено, метод сопоставимых рыночных цен (оценщиками он обычно называется «методом сравнительного анализа продаж») играет первостепенную роль, в т.ч. при оценке аренды.
Оценочная модификация данного метода отличается от налоговой тем, что Налоговый кодекс требует использовать исключительно цены сделок, в то время как оценщики также используют цены предложения и спроса. Однако на практике использование цен сделок затруднительно в связи со сложностью получения сведений о них. Кроме того, учитывая порочную, направленную на минимизацию налогов арендодателя практику отражения в договорах заниженных цен, можно утверждать, что цены, зафиксированные в зарегистрированных в Росрегистрации договорах аренды, не всегда являются достоверными. Поэтому, даже если оценщикам будет разрешен доступ к ценам сделок, проблема отсутствия достоверной информации о ценах сделки сохранит свою актуальность.
Метод сопоставимых рыночных цен идеально применим для оценки аренды офисных, торговых, производственных и жилых зданий и помещений, а также иного имущества с развитым рынком аренды. Если с использованием данного метода удается определить рыночную арендную плату, то необходимость использования иных подходов и методов обычно отсутствует.
Однако если необходимо определить рыночную арендную плату за крупное здание, например торгового комплекса типа тех, в которых располагаются торговые центры «Мега», то найти информацию о ценах сделок или даже предложения аренды с идентичными или хотя бы однородными зданиями вряд ли удастся. Метод сопоставимых рыночных цен здесь не поможет. В этом случае можно воспользоваться методом цены последующей реализации, который отнесен к сравнительному подходу, потому что основывается на информации о рыночных «розничных» ценах, используемых для определения оптовой рыночной цены посредством корректировки розничных цен на рентабельность перепродавца. Хотя данный метод в первую очередь предназначен для оценки товаров (например, рыночной стоимости йогурта при оптовой реализации), в вышеуказанном случае оценки аренды он также может быть применен.
Метод цены реализации продукта переработки (вторичного продукта) для оценки аренды неприменим абсолютно.
Основным достоинством методов сравнительного подхода является то, что они отражают точку зрения рынка, недостатком – то, что они применимы лишь для незначительного количества видов объектов недвижимости, рынок аренды которых развит и достаточно прозрачен, – офисных, торговых, производственных и жилых зданий и помещений. Аренду таких специализированных основных средств, как скважины, оценить с использованием сравнительного подхода невозможно из-за:
- непрозрачности сделок со скважинами;
- очень большого количества ценообразующих факторов (дебит по нефти, обводненность, себестоимость добычи, стоимость нефти на пункте приема и т.д.), влияние которых на стоимость скважин и их арендную плату не изучено;
- взаимозависимости сторон этих сделок в подавляющем большинстве сделок.
А главное – что, как будет показано дальше, для скважин не существует рыночной арендной платы, для определения которой пригоден сравнительный подход.
Затратный подход
Только один метод, изложенный в Налоговом кодексе, относится к затратному подходу – затратный метод. В рамках оценки аренды его обычно называют «методом компенсации издержек доходами» 7 или «методом компенсации затрат прошлых периодов» 8, который для краткости в дальнейшем будем называть «методом компенсации затрат». Существует несколько модификаций данного метода, условно названных автором:
- метод рекапитализации;
- метод экономической амортизации;
- метод валового рентного множителя.
Их идея заключается в том, что арендодатель должен компенсировать все свои затраты, приведенные к сегодняшним ценам, связанные со сдаваемым в аренду имуществом, включая ранее понесенные на приобретение актива, а также получить некоторый доход.
Остановимся только на методе рекапитализации как наиболее распространенном. Некоторые относят данный метод к доходному подходу на основании того, что его логика является зеркальным отражением метода прямой капитализации, относящегося к доходному подходу. Однако нами разделяется позиция Е. Озерова, Е. Яскевича и авторов разработанных в ФАУФИ проектов типовых технических заданий на проведение оценки рыночно обоснованной величины арендной платы, что данный метод корректнее отнести к затратному подходу.
О других применяемых для оценки аренды методах затратного подхода можно прочесть в опубликованной Е. Яскевичем «Методике оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода» 9.
Последовательность определения рыночной арендной платы с использованием метода рекапитализации следующая:
- Определяется рыночная стоимость сдаваемого в аренду имущества с учетом требований методических указаний, соответствующих типу сдаваемого в аренду имущества;
- Рассчитывается коэффициент капитализации;
- Рассчитывается чистый операционный доход как произведение рыночной стоимости имущества и коэффициента капитализации;
- Рассчитываются операционные затраты арендодателя (налоговые и те эксплуатационные расходы, которые согласно фактическим или предполагаемым условиям договора аренды будет нести арендодатель10);
- Рассчитывается действительный валовой доход как сумма чистого операционного дохода и операционных затрат арендодателя;
- Рассчитывается рыночная арендная плата (потенциальный валовой доход) как сумма действительного валового дохода и величин возможных потерь от недозагрузки и неплатежей.
Метод компенсации затрат (во всех его модификациях) имеет ряд серьезных недостатков:
- отражает практически только точку зрения арендодателя11 и обеспечивает ему целевую рентабельность вне зависимости от того, рентабельна ли деятельность арендатора, связанная с использованием арендованного имущества, или нет. Его лозунг: «Заплати арендодателю что положено, а сам выкручивайся как хочешь»;
- применим только для имущества, доходы от которого относительно постоянны или медленно изменяются по линейному закону12;
- требует оценки самого сдаваемого в аренду имущества.
Обычно при следовании изложенному выше порядку применения доходный подход для оценки данного имущества неприменим, так как если рыночная арендная плата была успешно определена методом сопоставимых рыночных цен, то необходимости в применении затратного подхода не возникает; если же нет возможности определить рыночную арендную плату с использованием сравнительного подхода, то, как правило, нет возможности применить доходный подход. Однако данное правило имеет исключение. Так, АЗС обычно оцениваются с использованием доходного подхода, основываясь не на информации об арендной плате, а на чистых операционных доходах от реализации топлива и нетопливных товаров и услуг, после чего рыночная арендная плата может быть рассчитана, например, методом рекапитализации.
Зачастую оценщики допускают ошибку и используют для оценки аренды имущества, доходы от которого сильно изменяются во времени, метод рекапитализации 13. Докажем порочность такого решения на примере оценки аренды добывающей нефтяной скважины.
Как точно подмечено в руководстве 4 «Участки месторождений полезных ископаемых и объекты утилизации отходов» шестой редакции стандартов RICS: «У этих (истощимых – прим. автора) активов есть одна отличительная особенность: стоимость годовой аренды зависит от объема вводимых ресурсов и добычи (производственных результатов)».
Как видно на рисунке 3, прибыль от реализации добытой с использованием арендуемой скважины нефти подчиняется сложной зависимости, близкой к экспоненциальной (синяя кривая). Сначала она максимальна, но через некоторое время, по мере роста обводненности, увеличения затрат на ремонт скважин, падения внутрипластового давления и связанного с ним падения дебита по нефти, а также влияния иных неблагоприятных факторов, она стремительно падает.
Используя метод рекапитализации, сначала необходимо оценить саму сдаваемую в аренду скважину, а потом рассчитать ежегодную арендную плату R1 за нее, как произведение стоимости скважины на некоторый экспертно определенный коэффициент капитализации. В результате в первые годы эксплуатации скважины, когда прибыль максимальна, арендатор будет получать сверхприбыль, а вознаграждение арендодателя будет явно недостаточным. В момент времени T*, когда прибыль упадет до уровня арендной платы, арендатору станет невыгодным продолжение аренды на прежних условиях, и он в одностороннем порядке либо потребует снижения арендной платы до уровня R2, либо, в худшем случае, разорвет договор аренды и потребует от собственника скважины ликвидировать ее за свой счет. Тогда собственник скважины не получит даже полного возврата вложенных в ее строительство инвестиций, не говоря уже о доходе на них. Очевидно, что такой способ определения арендной платы крайне выгоден для арендатора, но не для собственника.
Как же рассчитать арендную плату за скважину? Помочь здесь может только доходный подход.
Доходный подход
Ни один из предусмотренных статьей 105VII методов не позволяет определить арендную плату с использованием доходного подхода. Тем не менее, как показано выше, существуют случаи, когда аренда не может быть оценена ни методами сравнительного, ни методами затратного подхода (например, при оценке таких специализированных основных средств, как нефтяные скважины). В этом случае можно использовать один из изложенных ниже методов доходного подхода, в основе которых лежит распределение прибыли арендатора.
В Международных стандартах оценки рассчитываемая таким образом арендная плата называется «арендной платой с оборота» или «арендной платой с участием» (см. п.3.1.10.3 МР-2 МСО-2007).
Метод добавочной продуктивности, идейно близкий к методу сопоставимой рентабельности, кратко описан в вышеупомянутой монографии Е. Озерова 14. Данный метод довольно широко распространен. Например, он рекомендуется компанией Deloitte для оценки аренды помещений вокзалов.
Последовательность определения арендной платы с использованием данного метода следующая:
- Прогнозируется выручка от хозяйственной деятельности арендатора с использованием имущественного комплекса, компоненты которого сдаются в аренду;
- Прогнозируются операционные издержки арендатора (без арендной платы);
- На основании статистических данных или информации о показателях хозяйственной деятельности компаний-аналогов определяется нормальная для вида деятельности арендатора норма рентабельности;
- Рассчитывается нормальная рентабельность деятельности арендатора;
- Рассчитывается нормальная прибыль арендатора;
- Арендная плата рассчитывается как разность выручки и суммы операционных затрат и нормальной прибыли арендатора.
Метод добавочной продуктивности заключается в том, что арендатору должна быть оставлена нормальная для его деятельности прибыль, получаемая с использования арендуемого имущества, а остальная прибыль должна достаться арендодателю. Такой метод отражает практически исключительно точку зрения арендатора. Его лозунг: «Оставь то, что причитается, себе, а все остальное отдай арендодателю». Соответственно арендодатель может получить как сверхприбыль, если деятельность арендатора высокорентабельна, так и убыток, если рентабельность арендатора существенно ниже нормальной для его рода деятельности.
Поэтому считаем более справедливым использование иного метода, названного автором «методом пропорционального распределения», который идейно близок методу распределения прибыли и позволяет соблюсти баланс интересов арендатора и арендодателя. Лозунг его: «Давайте поделим прибыль справедливо». Последовательность определения арендной платы с использованием метода распределения прибыли следующая:
- Прогнозируется выручка от хозяйственной деятельности арендатора с использованием имущественного комплекса, компоненты которого сдаются в аренду;
- Прогнозируются операционные издержки:
- арендодателя;
- арендатора (без арендной платы);
- Рассчитывается прогнозная прибыль до уплаты процентов, налогов и амортизации (EBITDA) как разность прогнозной выручки и прогнозных операционных издержек арендодателя и арендатора;
- Рассчитывается рыночная (при отсутствии рыночной – инвестиционная) стоимость всех материальных и нематериальных компонентов имущественного комплекса, включая оборотные средства;
- Рассчитывается доля EBITDA, приходящаяся на сдаваемое в аренду имущество, пропорционально доле ее рыночной или инвестиционной стоимости в суммарной стоимости имущественного комплекса;
- Арендная плата рассчитывается как сумма полученной величины и операционных затрат арендодателя.
Оценка всех компонентов имущественного комплекса может оказаться крайне трудозатратной. Поэтому на практике EBITDA обычно распределяется по компонентам пропорционально либо балансовой (для амортизируемых активов – остаточной балансовой) стоимости, либо затратам на замещение (воспроизводство) активов.
Использование данного метода аренды для оценки аренды скважин проиллюстрировано на рисунке 4. Ступенчатая кривая показывает, что изменение арендной платы должно носить тот же характер, что и прибыль.
Необходимо обратить внимание на то, что использование методов доходного подхода для определения рыночной цены товаров, работ и услуг действующей редакцией Налогового кодекса не предусмотрено. Оправданием оценщику в этом случае является лишь то, что обычно методы доходного подхода при оценке аренды применяются только в том случае, если методы сравнительного и затратного подхода использованы быть не могут.
ОСОБЕННОСТИ определения инвестиционной стоимости аренды
Кроме нелинейности изменения прибыли, существует еще один ответ на вопрос, почему аренда нефтяной скважины не может оцениваться с использованием сравнительного и затратного подходов.
Согласно определению рыночная стоимость предполагает наличие открытого рынка и конкуренции. При несоблюдении любого из этих критериев рыночной стоимости не существует.
Так, например, у скважины, расположенной на нефтяном месторождении распределенного фонда недр, рыночная стоимость отсутствует. Такая скважина представляет ценность (то есть обладает инвестиционной стоимостью 15 или полезностью) только для недропользователя, обладающего лицензией на добычу углеводородов на данном месторождении. Никто, включая собственника скважины (если это разные юридические лица), под угрозой уголовного наказания руководителя не имеет права добыть даже тонну нефти с использованием данной скважины без согласия недропользователя 16.
Для скважин не существует и рыночной стоимости аренды (рыночной арендной платы), так как экономическая целесообразность аренды скважины существует только у соответствующего недропользователя, способного использовать ее для получения дохода. Зато существует инвестиционная стоимость для этого недропользователя. Как же ее определить?
Согласно единственному из известных автору нормативных документов, регламентирующему порядок определения инвестиционной стоимости, – Европейскому применению оценки-5 «Применение инвестиционной стоимости (полезности) для индивидуальных инвесторов», включенному в принятую в 2009 году шестую редакцию Европейских стандартов оценки:
«4.1. Чтобы оценить полезность или инвестиционную стоимость, обычно используется метод дисконтирования денежного потока или эквивалентные ему методы. Иногда приемлемым является метод остатка» 17.
То есть при определении инвестиционной стоимости используются исключительно методы доходного подхода, что представляется абсолютно корректным, так как только они позволяют определить «стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки» 20. Затратный и сравнительный подходы в принципе не могут учесть точку зрения инвестора (например, его требования к доходности инвестиций). Поэтому при определении инвестиционной стоимости аренды необходимо использовать только методы доходного подхода.
Нам остается рассмотреть последнюю тему «Оценка прав использования объектов интеллектуальной собственности», которой будет посвящена последняя статья трилогии, планируемая к публикации в следующем номере журнала «Оценочная деятельность».
1. В рамках данной статьи «классическими» называются те услуги, которые являются таковыми в понимании Гражданского кодекса РФ. 2. По принятии Советом Федерации предлагаемого Минфином России законопроекта «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации, а также признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона от 9 июля 1999 г. № 154-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в связи с совершенствованием принципов определения цен для целей налогообложения». 3. В рамках данной статьи под оценкой аренды подразумевается определение величины арендной платы. Оценка права аренды в статье не рассматривается. 4. Согласно п.2 статьи 779 Главы 39 Гражданского кодекса «Возмездное оказание услуг» «Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса». 5. По своей сути близким аренде является наем жилого помещения, которому посвящена одноименная глава 35 Гражданского кодекса. Далее в статье отличия найма жилых помещения от аренды игнорируется. 6. Приведем определение, данное в Международном руководстве по оценке 2 (МР 2) «Оценка стоимости интересов [прав] аренды» (стр.174 Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, А.И. Артеменкова; под ред. Г.И. Микерина и И.Л. Артеменкова – М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2008 (далее – МСО-2007): «3.1.10.1. Рыночная арендная плата: расчетная денежная сумма, за которую имущество или пространство в пределах объекта имущества было бы сдано в аренду на дату оценки в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения». 7. Е.С. Озеров. Экономический анализ и оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во «МКС», 2007. Стр. 246–252. 8. С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. Стр. 176–179. 9. М.: Научно-Практический Центр Профессиональных Оценщиков, 2005. 10. В случае заключения договора на условии «чистой» аренды, когда все эксплуатационные расходы несет арендатор, данные расходы не учитываются. 11. Точка зрения арендаторов и рынка в целом учитывается, только если коэффициент, отражающий доходность деятельности по сдаче имущества в аренду (в случае применения метода рекапитализации – коэффициент капитализации), был получен методом рыночной экстракции. 12. Применение данного метода также допустимо при изменении дохода по экспоненте, по закону, соответствующему накоплению фонда возмещения (метод Инвуда), и еще нескольким функциям. Однако практическое значение имеет только случай линейной зависимости доходов. См. стр. 315–324 монографии Е.И. Тарасевича «Оценка недвижимости» / СПб.: СпбГТУ, 1997 или статью Л.А. Лейфера «Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков» // Вопросы оценки №3, 2007. Стр.19–28. 13. Использование метода рекапитализации для оценки аренды скважин рекомендуется, например, С.А. Филатовым. См., например, стр. 60 его монографии «Особенности экономической оценки активов в сфере недропользования» – СПб.: «Недра», 2009. 14. Е.С. Озеров. Экономический анализ и оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во «МКС», 2007. Стр. 247–248. 15. К сожалению, законодательством не предусмотрены случаи, когда необходимо определять инвестиционную стоимость. Вне зависимости от того, существует у имущества рыночная стоимость или нет, в случаях обязательной оценки законодательство требует определять рыночную стоимость. Но трудно в темной комнате поймать кошку, особенно если ее там нет! Чтобы устранить данную проблему, надо вносить изменения в ряд федеральных законов, включая статью 8 Закона. Соответствующие предложения были внесены автором в Комитет по законодательству и взаимодействию с государственными органами, но пока не нашли поддержки. 16. Собственник скважины может заключить с недропользователем операторский договор и добывать с использованием данной скважины нефть, право собственности на которую будет принадлежать недропользователю. 17. Перевод с английского автора статьи. 18. Определение инвестиционной стоимости в соответствии с п. 8 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255. 19. Введение автором данного нового термина по аналогии с термином «рыночная арендная плата» является вынужденным в связи с отсутствием у скважин и целого ряда иных специализированных основных средств рынка аренды и, как следствие, рыночной арендной платы. 20. Определение инвестиционной стоимости в соответствии с п. 8 ФСО №2.
|
|
Оглавление
СЛОВО НАУЧНОГО РЕДАКТОРА
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
НА ЗЛОБУ ДНЯ
ЕСТЬ МНЕНИЕ
ЛЮДИ ГОВОРЯТ
ЗАКОН И ПОРЯДОК
ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ
АНАЛИТИКА И ЦИФРЫ
ГОРОСКОП
БУКВОЕД
 |
