РЖД может закрыть одну из крупнейших сделок на офисном рынке за всю историю

Компания «ВЭБ.РФ управление капиталом» (входит в периметр госкорпорации ВЭБ.РФ) объявила тендер на оказание услуг по правовому сопровождению сделки, связанной с приобретением и дальнейшей реализацией многофункционального комплекса Moscow Towers в деловом центре «Москва-сити». Это следует из информации, опубликованной 5 декабря на сайте электронной торговой площадки «Сбер-А». Там же сказано, что стартовая цена конкурса составит 38 млн руб., его победитель поучаствует в оформлении сделки по продаже офисного комплекса и прав аренды земельного участка на 1,34 га закрытому паевому инвестиционному фонду (ЗПИФ) под управлением «ВЭБ.РФ управление капиталом».

Впоследствии ЗПИФ должен будет передать в собственность данные активы конечному владельцу – российскому акционерному обществу, говорится в техническом задании. Кредит на покупку бизнес-центра предоставят два российских банка, уточняется там.

Конечным покупателем актива, скорее всего, выступит РЖД, говорят два консультанта, работавших с этим объектом. Это подтверждает и один из партнеров монополии. Они напоминают, что РЖД уже интересовалась офисной частью Moscow Towers для размещения собственных подразделений. В частности, в марте 2023 г. газета «Коммерсантъ» сообщала, что монополия возьмет площади в этом небоскребе в аренду.

Сейчас же речь идет именно о приобретении бизнес-центра, говорят собеседники «Ведомостей». Представитель РЖД от комментариев отказался. Представитель ВЭБ.РФ сообщил лишь, что «ВЭБ.РФ управление капиталом» действует в интересах своих клиентов. Информация о возможной сделке носит конфиденциальный характер и на данный момент не подлежит раскрытию, добавил он.

РЖД уже приобретала офисы у ВЭБ.РФ: в 2022 г. госкорпорация договорилась о продаже РЖД здания своей бывшей штаб-квартиры (35 400 кв. м) на пр-те Академика Сахарова недалеко от ст. м. «Красные Ворота». Перевозчик, в свою очередь, должен был передать его Центральному таможенному управлению (ЦТУ, входит в Федеральную таможенную службу, ФТС) в качестве компенсации «имущественных потерь». Речь идет о зданиях ФТС на Комсомольской площади (район Трех вокзалов) на 31 350 кв. м, большую часть из которых (19 500 кв. м) планировалось снести, а остальное передать на баланс РЖД. На их месте предполагалось строительство транспортной инфраструктуры в рамках сооружения дополнительных путей на участке Москва – Алабушево.

Но здание на проспекте Академика Сахарова расположено в северо-восточной части центра столицы – в районе, где еще с советских времен расположены основные офисы Министерства путей сообщения и позднее РЖД. «Москва-сити» находится, напротив, в западной части центра города.

Moscow Towers строится на 15-м участке на Краснопресненской набережной. Предполагается, что его общая площадь составит 400 000 кв. м, из которых свыше 256 000 кв. м придется на офисы, 19 000 кв. м – на апартаменты, 15 000 кв. м – на магазины и рестораны.

Изначально участок принадлежал мэрии Москвы, но в 2011 г. права аренды на него приобрела структура «Киевской площади». Спустя шесть лет новым владельцем компании «Гранд сити», на балансе которой находится площадка, стал Григорий Баевский. РБК называл его партнером миллиардеров Аркадия и Бориса Ротенбергов, хотя те никогда информацию о причастности к покупке проекта не подтверждали. Сейчас владельцем компании, судя по «СПАРК-Интерфаксу», выступает ЗПИФ «Грац» под управлением компании «Фин-партнер». Запрос в нее остался без ответа.

Рыночную стоимость Moscow Towers управляющий партнер Ricci Алексей Богданов оценивает в 110–120 млрд руб. Но финальная сумма сделки будет зависеть от наличия скидок за большой объем площадей, добавляет он. Об этом же говорит и директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич. Она оценивает рыночную стоимость актива гораздо выше – в 250–300 млрд руб. Кроме того, по ее словам, покупателю придется вложиться еще и в отделку помещений, что с учетом большого размера комплекса потребует серьезных инвестиций.

Если покупателем башни действительно выступает РЖД, то такая схема приобретения может быть связана с тем, что компания при подсчетах посчитала включение ЗПИФа в эту сделку целесообразнее с точки зрения экономики проекта и его безопасности, рассуждает Богданов. Большинство государственных структур не имеют возможности тратить бюджетные средства на непрофильную деятельность, так как у них отсутствует подобная статья расходов, полагает Харкевич. В связи с этим подобные сделки проходят через различные фонды и государственные компании, которые могут приобретать недвижимость, добавляет она.

Решение по выбору данного объекта кажется опрошенным «Ведомостями» консультантам оправданным. Для конечного пользователя найти столь крупный объем офисов в рамках «Москва-сити» затруднительно, говорит партнер NF Group Мария Зимина. По итогам III квартала 2023 г. доля свободных площадей здесь в объектах класса А не превышала 4,9%.

Сейчас многие крупные компании делают выбор в пользу покупки или аренды, исходя из экономики отдельно взятого проекта и дальнейших планов развития компании, отмечает Богданов. РЖД владеет большим количеством офисных зданий в районе площади Трех вокзалов, напоминает Харкевич. Приобретение такого актива в собственность выглядит более логичным, нежели аренда, так как оно позволит продать текущие непрофильные активы, резюмирует она.

Сделка по покупке Moscow Towers станет одной из крупнейших на рынке офисной недвижимости за всю его историю, отмечают консультанты. В частности, в 2018 г. «Газпром» выкупил 462-метровый «Лахта центр» у принадлежащей ему же «Газпром нефти», которая в течение последних лет финансировала строительство небоскреба. Сумму сделки источники «Ведомостей» тогда оценивали более чем в 120 млрд руб. А «Транснефть» в 2016 г. выкупила башню «Эволюция» в «Москва-сити». Ее в то время оценивали в $1 млрд (67 млрд руб.). Тогда же группа ВТБ приобрела башню «Евразия» у Сулеймана Керимова. Этот актив мог обойтись ей в 42 млрд руб.

Источник: Ведомости