В условиях макроэкономической нестабильности, а именно - роста строительных расходов и стоимости финансирования, - даже самые привлекательные проекты на стадии девелопмента могут оказаться очень рисковыми и даже убыточными для игроков, использующих высокий кредитный рычаг (доля кредитных средств). Поэтому инвестирование в готовый арендный бизнес (ГАБ) в последние годы стало популярно как у мелких инвесторов, так и у крупных инвестиционных фондов. О преимуществах ГАБ и наиболее привлекательных сегментах рассказывает Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.
ГАБ наиболее предсказуем Нестабильная текущая экономическая обстановка делает процесс девелопмента сложно управляемым. В процессе строительства задействовано большое количество контрагентов, каждый из которых старается минимизировать свои риски и не готов делать долгосрочные коммерческие предложения. Повышается стоимость рабочей силы, трудности с поставками увеличивают стоимость строительных материалов и оборудования, изменение курса валют и повышение ставки финансирования приводят к удорожанию оборотного капитала в среднем на 4%. Все эти факторы влияют на сроки и итоговую цену реализации проекта, что увеличивает срок окупаемости и приводит к ухудшению доходности на 10-20-30%, в то время как инвесторы хотят иметь капитализацию 11,5-13%, то есть окупаемость 8-8,5 лет в проекте без учета стоимости финансирования. Работающий объект с арендаторами дает инвестору рост стоимости, стабильный денежный поток, который регулярно индексируется, реальный прогноз по возврату инвестиций. Конечно, все это возможно при правильном выборе готового арендного бизнеса. Как выбрать объект с арендаторами При выборе ГАБ следует обращать внимание на несколько факторов, которые не только влияют на стабильность дохода, но и на ресурсозатратность и степень вовлеченности в управление объектами. Во-первых, это локация объекта, во-вторых, период для покупки. Текущая доходность безусловно важна, но еще важнее потенциал развития территории, а также потенциал всего проекта. На офисном рынке есть варианты покупки на ранней стадии с гарантиями от девелопера по поиску арендатора или компенсации недополученного дохода на первое время после ввода здания в эксплуатацию. При этом, по мере готовности, помещения могут расти в цене более чем в два раза. Помимо этого, следует проверить условия и длительность контрактов арендаторов. Так, при долгосрочных жестких договорах инвестор получает более долгий горизонт планирования. Например, в складском сегменте контракты заключаются в основном не менее чем на 10 лет. Нередко можно встретить ситуации, когда складской комплекс полностью построен под арендатора, т.е. проект build-to-suit или build-to-rent. Такое строительство, по техническому заданию под запрос, дает возможность заключать контракты с большой неразрывностью, когда прописаны стоимость и правила изменения цены на долгий период. Если сравнивать с другими сегментами коммерческой недвижимости, то они, в плане договорных отношений с арендаторами, менее привлекательны. Контракты в офисах составляются, как правило, не более чем на 3-5 лет, а в стрит ретейле при любом прописанном сроке аренды клиент имеет право расторгнуть договор, выслав собственнику уведомление за 90 дней. В торговой недвижимости у мелких арендаторов срок договора аренды может составлять порядка 11 месяцев, крупные якорные, конечно, заинтересованы в более длительном периоде. Таким образом, долгосрочные контракты, которые защищают собственника от одномоментной потери арендатора и позволяют избежать затрат, вызванных необходимостью замены, есть только в складах. Готовый арендный бизнес в сегменте коммерческой недвижимости следует оценивать по качеству объекта, чеку и количеству контрагентов. Чаще всего с проблемами сталкиваются инвесторы, имеющие несколько (или несколько десятков, если речь про регионы) небольших объектов от 300 до 1000 кв. м, в основном это стрит ретейл или одно-два здания с помещениями в мелкую нарезку – офисный центр. Основным минусом таких инвестиций является большое количество контрагентов, которые часто меняются, что требует больших ресурсов по управлению потоком арендаторов, а это, в свою очередь, выливается в дополнительные затраты, а также сопряжено со сложностями в управлении и эксплуатации. Готовый арендный бизнес – игра вдолгую Вложения в проекты с постоянной доходностью от аренды являются сейчас единственной гаванью для разумного инвестора, с гарантией стабильности денежного потока. Однако стоит понимать, что при отсутствии значительных рисков по сравнению с другими формами инвестиций в недвижимость на ГАБ влияют изменения в экономической среде. При повышенной ключевой ставке доходность от инвестиций в ГАБ в краткосрочной перспективе будет ниже по сравнению с банковскими депозитами или облигациями федерального займа. Большинство наших клиентов к окончанию 2-го, началу 3-го квартала 2024 г. рассчитывают на снижение ключевой ставки ЦБ не только до 8,5%, но даже до 6,5%. Поэтому в долгосрочной перспективе готовый бизнес в складской недвижимости, например, станет гораздо более прибыльным. Если мы смотрим на среднюю капитализацию 12-12,5%, то, безусловно, заемное финансирование, которое сейчас будет стоить плюс 2,5% ставки рефинансирования – 17,5%, даст отрицательный финансовый рычаг. Поэтому об инвестировании в ГАБ в сегменте складов сейчас следует говорить при 50-60-70% отношении собственного капитала к заемному либо при подписании новых контрактов в текущий момент – о компенсации повышенной стоимости финансирования Арендатором, - так называемый финанасовый ОРЕХ. Текущая ситуация на рынке капитала и изменения себестоимости строительства в складах сейчас заставляют арендаторов покупать складские объекты либо готовый склад, построенный на заказ (классический BTS), но разумнее делать это за собственные деньги, а позднее, при снижении ставки, рефинансировать на ломбардном кредитовании (классический SLB – sale lease back).
Источник: CRE