Инвесторы набивают портфели

За последние пять лет топ-10 крупных собственников складской недвижимости пополнили несколько игроков, среди которых «Современные фонды недвижимости», Central Properties и Instone Development (ранее — «Венталл Девелопмент»). Стремительный рост портфелей этих компаний обусловлен устойчивостью такой недвижимости к кризисам и дефицитом свободных площадей. Однако им пока не удалось потеснить традиционно занимающие первые строчки Raven Russia и MLP, которые в последнее время практически не наращивали свой портфель проектов. Эксперты, впрочем, прогнозируют изменение сложившейся ситуации.

К октябрю 2023 года УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) консолидировала 1,37 млн кв. м складов, что в семь раз больше, чем пять лет назад, подсчитали в IBC Real Estate. Это позволило компании стать третьим игроком по объему портфеля среди владельцев логистических объектов России, в то время как в 2017-м она владела всего 191 тыс. кв. м и даже не входила в десятку крупных операторов логистических парков.

СФН приобретает активы в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, привлекая пайщиков через Сбербанк. Активное наращивание портфеля обусловлено высоким спросом розничных инвесторов на паи, говорит управляющий по коммерции СФН Дмитрий Решетин. Это, в свою очередь, способствует развитию в части приобретения большого количества активов, добавляет управляющий партнер NF Group Алексей Новиков.

Еще одним активным инвестором стала Professional Logistics Technologies, созданная консорциумом РФПИ и арабской Mubadala. По подсчетам IBC Real Estate, за пять лет портфель фонда вырос более чем в четыре раза, до 1,3 млн кв. м. Компания выросла благодаря внешним инвестициям, поясняет руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Заметными инвесторами в сегменте стали Instone Development и Central Properties, владеющие 492 тыс. кв. м и 634 тыс. кв. м соответственно и также не входившие пять лет назад в топ-10 крупных собственников логопарков. Серьезно нарастить портфель эти игроки смогли за последние пару лет. Central Properties, к примеру, в марте 2023 года приобрела у Logicor складской комплекс «Вэйлкорп» на 41 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге. А Instone Development в конце 2022-го выкупила актив ушедшей с российского рынка чешской Radius Group — логистический парк «Южные врата» в подмосковном Домодедово.

Сегодня склады — самый понятный тип коммерческой недвижимости, пользующийся высоким спросом у частных инвесторов, поясняет гендиректор PARUS Asset Management (управляет объектами Central Properties) Алексей Сивяков. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости интересен стабильным арендным потоком и низкой вакантностью, добавили в Instone Development.

Логистические парки показали наибольшую устойчивость как в пандемию, так и в геополитический кризис, начавшийся в феврале 2022 года. По подсчетам Алексея Новикова, сейчас доля свободных помещений в логистических парках Москвы и Подмосковья стремится к нулю. Для сравнения: в торговых центрах свободными остаются 9,8% площадей, в офисных комплексах класса А — 13,2%.

На рынке сложилась уникальная ситуация: при росте числа запросов и околонулевой вакансии спекулятивное строительство практически отсутствует, отмечает управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин. По его словам, с учетом возросшей стоимости финансирования рынок, вероятнее всего, останется в модели build-to-suit — это значит, что для компаний, арендующих относительно небольшие площади — в пределах 5–10 тыс. кв. м, будет крайне сложно найти свободное помещение. Кроме того, отмечает Александр Манунин, в ситуации непрогнозируемого роста арендных ставок, вероятно, увеличится объем сделок купли-продажи индустриально-складской недвижимости: компании, имеющие собственную ликвидность, будут покупать помещения в целях оптимизации стоимости владения объектом.

Высокая стоимость нового строительства логопарков, отмечают в Instone Development, сдерживала рост числа спекулятивных объемов, что позволило сохранить стабильность даже после ухода иностранных игроков. Instone Development и Central Properties продолжат наращивать свои портфели. К примеру, эти инвесторы претендуют на покупку логопарков площадью 270 тыс. кв. м французского DIY-ритейлера Leroy Merlin, а также складского комплекса на 243 тыс. кв. м в Подмосковье бельгийского девелопера Ghelamco. В Instone Development подтвердили, что ведут переговоры о наращивании своего портфеля.

Не всем собственникам складской недвижимости в России удалось закрепиться в топе крупнейших операторов. Из списка десяти крупнейших компаний отрасли ушли Radius Group, Malltech, Hines и A2 Group. Radius Group выпала из списка после продажи в конце 2022 года логопарка «Южные врата», а остальные были смещены вниз в силу более активного наращивания портфеля другими игроками.

В то же время компаниям, занимающим первые строчки в топ-10, удалось удержать свои позиции, несмотря на менее активное пополнение своих портфелей. Так, созданный в Британии Raven Russia и MLP Михаила Гуцериева за пять лет показали рост всего на 7% и 2%, до 1,8 млн кв. м и 1,7 млн кв. м соответственно, подсчитали в IBC Real Estate. У Raven Russia и MLP были свои ограничения и видение доходности, отмечает Евгений Бумагин. В самих компаниях не предоставили комментарии.

Несмотря на это, считает директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский, в ближайшие несколько лет топ-5 инвесторов вряд претерпит серьезные изменения. Учитывая ресурсы и возможности, которыми обладает СФН, вполне возможно, что его фонды еще больше приблизятся или даже потеснят крупнейших инвесторов, возражает Алексей Новиков. Однако, предупреждает он, рынок постоянно меняется и конкуренция в сфере складской недвижимости может усилиться.

Источник:  Коммерсантъ