Девелоперы выручили больше положенного

Крупнейшие девелоперы — «Эталон» и группа ЛСР, чьи акции торгуются на бирже, по итогам 2017 года показали дополнительные доходы в 12–20 млрд руб. Эта стало возможным из-за нового стандарта отчетности, обязывающего учитывать выручку от продажи квартир в период ее поступления, а не через два-три года, как раньше. Объем учитываемых денег зависит от темпов строительства, что, по мнению аналитиков, будет стимулировать девелоперов возводить жилые дома быстрее.

Группа ЛСР Андрея Молчанова и «Эталон» Вячеслава Заренкова отчитались по МСФО за 2017 год, где досрочно применили новый стандарт финансовой отчетности. Речь идет о МСФО 15, который действует с 1 января этого года, то есть компании обязаны применять его при подготовке отчетности в следующем году за текущий период. Для девелоперов это означает, что выручка формируется за счет продаж квартир за отчетный период, но в объеме, пропорциональном готовности дома. Помимо этого, новый стандарт требует отдельно учитывать стоимость использования денег дольщиков. «Покупатель зачастую полностью оплачивает квартиру, которую получает не сразу, то есть, по сути, финансирует компанию»,— уточняет партнер отдела развития профессиональной практики KPMG Михаил Степанов. Эта стоимость рассчитывается на основе процентов, по которым компания могла бы получить банковское финансирование.

Главный финансовый директор «Эталона» Кирилл Багаченко говорит, что ранний переход на новые стандарты позволил компании получить около 12 млрд руб. дополнительной выручки от продаж, что составляет около 17% общей выручки группы за год. Эффект от начисления стоимости использования денег дольщиков за весь период реализации проекта нулевой, говорит он. «Сейчас пока это формальность, которую нужно соблюдать»,— поясняет господин Багаченко.

Аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева говорит, что для «Эталона» в 2017 году деньги дольщиков могли бы стоить 900 млн руб. «Чистый рост выручки по сравнению с 2016 годом чуть менее 20%»,— оценила госпожа Гордеева, добавив, что все девелоперы признали дома, сданные в эксплуатацию в 2017 году, по прежнему порядку, а те, что продали в том же году,— по новому стандарту. У ЛСР выручка по итогам 2017 года достигла 138,5 млрд руб., из них 20 млрд руб. обеспечило применение нового стандарта. Стоимость средств дольщиков могла бы обойтись группе в 9 млрд руб. По оценкам госпожи Гордеевой, без учета применения новых стандартов выручка за 2017 год выросла на 11,3%. Управляющий директор ЛСР Юрий Ильин говорит, что с применением нового стандарта отчетность стала лучше отражать ситуацию в компании.

Среди крупных публичных девелоперов от досрочного применения нового стандарта МСФО отказалась группа ПИК Сергея Гордеева. В пресс-службе компании сообщили, что планируют применить в 2018 году полный ретроспективный подход. Выручка ПИК за 2017 год была признана, как и до введения стандарта МСФО 15, за проданные квартиры в домах, которые были введены в эксплуатацию в прошлом году. Она составила 175,13 млрд руб. против 57,73 млрд руб. за 2016 год. В конце 2016 года ПИК купила ГК «Мортон»: на ее объекты в выручке ПИК за прошлый год приходится 75 млрд руб.

До применения нового стандарта публичные застройщики, как правило, признавали выручку только за проданные квартиры в домах, введенных в эксплуатацию: то есть между заключением договора с дольщиком и отражением продаж в выручке проходило от года до трех лет. «Применяя старый подход, девелоперы сталкивались с необходимостью объяснять инвесторам, почему признание выручки запаздывает,— говорит Михаил Степанов.

По его мнению, для оценки готовности объекта девелоперы сейчас используют в основном затратный метод, когда степень готовности определяется на основе понесенных затрат. По мнению Юлии Гордеевой, самый большой плюс нового стандарта в том, что выручка признается в год продажи квартир, но ее объем зависит от темпов строительства. «Чем выше готовность дома, тем больше объем выручки»,— поясняет эксперт, добавляя, что это может стимулировать девелоперов строить немного быстрее.